Foi
publicada hoje uma lei que altera o Código Civil de 2002.
Vamos
conhecer um pouco mais sobre ela?
LEI Nº
12.607, DE 4 DE ABRIL DE 2012
Sobre o
que trata esta Lei:
Altera o § 1º do art. 1.331 do Código
Civil para proibir a venda ou aluguel de vagas em garagem a pessoas estranhas
ao condomínio edilício, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Antes de
verificarmos a redação da nova Lei, vejamos algumas noções sobre o condomínio
edilício
Conceito: Ocorre o condomínio edilício quando se tem a propriedade exclusiva de
uma unidade autônoma combinada com a copropriedade de outras áreas de um
imóvel.
Exemplo 1: prédio residencial com 6 andares de apartamentos e 2 apartamentos por
andar. Tem-se um condomínio edilício considerando que cada dono do apartamento
possui a propriedade exclusiva da sua unidade autônoma (apartamento) e as áreas
comuns do edifício (piscina, churrasqueira, quadra de esportes etc.) pertencem
a todos os condôminos.
Exemplo 2: prédio comercial com várias salas. Se determinado advogado compra uma
das salas para servir como seu escritório, ele terá a propriedade individual
sobre a sala (unidade autônoma) e a copropriedade sobre as partes comuns
(corredores, recepção etc.).
Nomenclatura:
A
expressão “condomínio edilício”é um neologismo criado por Miguel Reale, com
inspiração no direito italiano, e quer dizer condomínio resultante de uma
edificação.
O
condomínio edilício é também chamado de “condomínio em edificações” ou ainda de
“condomínio horizontal”.
Vale
ressaltar que, apesar de o condomínio edilício ser também chamado de condomínio
horizontal, ele pode ser horizontal ou vertical. O condomínio edilício é
conhecido como condomínio horizontal por razões históricas uma vez que, quando
surgiu esta forma de propriedade, o condomínio edilício era apenas horizontal.
Atualmente, contudo, é muito comum vermos condomínios edilícios verticais.
Condomínio
horizontal e vertical:
É muito
comum a confusão feita entre as expressões condomínio horizontal e vertical.
Normalmente,
as pessoas pensam que condomínio vertical são os prédios, uma vez que a
construção é para cima (vertical) e que o condomínio horizontal é o conjunto de
casas. O critério de distinção, contudo, não é este.
Em verdade,
se a parede que separa as unidades for horizontal, então o condomínio é
horizontal. Por outro lado, se a parede for para cima, então a edificação será
vertical. Logo, em um prédio, os apartamentos são divididos por andares, ou
seja, as paredes que dividem os apartamentos são horizontais. Desse modo, no
caso de um prédio trata-se de um condomínio horizontal.
Se o
condomínio for de casas, como elas estão lado a lado, a parede que as separa é
vertical, de modo que se trata de um condomínio vertical.
Legislação
aplicável:
O CC-1916
não tratava sobre o condomínio edilício considerando que, naquela época, não
havia necessidade de se falar em prédios de apartamentos ou de lojas.
A Lei n.°
4.591/64 disciplinou as regras sobre o condomínio em edificações.
O CC-2002
também tratou sobre o tema, nos arts. 1.331 a 1.358, derrogando os arts. 1º a
27 da Lei n.° 4.591/64.
Assim,
quem atualmente rege os condomínios edilícios é o CC-2002, podendo ser aplicada
a Lei n.° 4.591/64, subsidiariamente, naquilo que o Código for omisso.
Feitas
estas considerações preliminares, vejamos a alteração trazida pela Lei n.°
12.607/2012.
O caput
do art. 1.331 do CC-2002, que não foi alterado, estabelece:
Art. 1.331. Pode haver, em
edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade
comum dos condôminos.
O caput do
art. 1.331 traz justamente a ideia do que seja o condomínio edilício:
Uma
edificação na qual:
Parte é
propriedade exclusiva (unidades autônomas). Exs: apartamentos, escritórios,
lojas, salas, sobrelojas etc.
Parte é
propriedade comum (área comum). Exs: solo, telhado, corredores, rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás etc.
O
proprietário da parte exclusiva pode vender livremente sua unidade autônoma?
SIM,
quanto à unidade autônoma, o titular detém a propriedade exclusiva, podendo
dela dispor livremente.
Não há nem
mesmo direito de preferência em favor dos outros condôminos.
As vagas
para estacionamento de veículos (chamadas pela lei de “abrigos para veículos”)
são consideradas parte exclusiva ou parte comum?
Depende.
As vagas de garagem em um condomínio edilício podem ser de dois tipos:
- Vaga como unidade
autônoma (parte exclusiva): quando corresponder a uma fração ideal e
individualizada em relação às demais vagas. Neste caso, cada condômino
possuirá exclusivamente sua vaga certa e determinada e esta vaga possui
matrícula própria no Registro de Imóveis, matrícula esta diferente da
matrícula do apartamento, da loja etc.
- Vaga como parte
comum (área comum): quando a vaga não tiver matrícula própria e puder ser
utilizada por qualquer dos condôminos, segundo critérios estabelecidos na
convenção.
As vagas do estacionamento podem ser
vendidas?
Se a vaga
for área comum do condomínio: não pode ser alienada (§ 2º do art. 1.331).
Se a vaga for parte exclusiva de um
condômino:
Antes da Lei 12.607/12
|
Depois da Lei 12.607/12
|
Podia ser alienada livremente por
seu proprietário com base na redação anterior do § 1º do art. 1.331 do CC e
no direito de propriedade.
|
Não pode ser alienada ou mesmo
alugada a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na
convenção de condomínio.
|
Compare as
duas redações:
Redação original
|
Redação alterada pela Lei 12.607/12
|
Art. 1.331. (...)
§ 1º As partes suscetíveis de
utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas,
sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais
no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
|
Art. 1.331. (...)
§ 1º As partes suscetíveis de
utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e
sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários, exceto
os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio.
|
Em suma,
com a alteração promovida pela Lei 12.607/2012, a situação é a seguinte:
Vagas de
garagem que sejam unidades autônomas (matrícula própria no RI):
- Regra: não podem
mais ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio;
- Exceção: poderão
ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas se houver autorização
expressa na convenção do condomínio.
- Não há qualquer
restrição no CC para que a vaga seja alienada ou alugada para outros
condôminos.
Vagas de
garagem que sejam áreas comuns:
- Não poderão ser
alienadas em nenhuma hipótese.
- Poderão ser
alugadas para custear despesas do condomínio, desde que haja autorização
expressa na convenção do condomínio.
Observações
finais:
- A alteração
promovida pela Lei 12.607/2012 atende a um antigo anseio dos condomínios
que entendiam que a possibilidade de vender a garagem para terceiros
estranhos ocasionava riscos à segurança dos condôminos.
- A proibição
estipulada pela Lei 12.607/2012 não é (nem poderia ser) retroativa. Assim,
as garagens já vendidas antes da mencionada Lei entrar em vigor não
poderão ser prejudicadas (“desfeitas”)por esta nova disposição uma vez que
tais alienações constituem-se em ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, da
CF/88).
- A Lei 12.607/2012
somente entrará em vigor quarenta e cinco dias após a sua publicação (DOU
de 5.4.2012), ou seja, em 20/05/2012.
Nenhum comentário:
Postar um comentário